Freiflächen-PV ist eine Art Dauerkultur: Wegen der Stand- und Laufzeit von 20 Jahren und länger ist es geboten, Pachtangebote rechtlich und steuerlich prüfen zu lassen und Vergleichsangebote einzuholen. Hierbei sind der BLHV und seine Dienstleistungsstellen behilflich.
Die bisher üblichen Verträge sind regelmäßig von Projektierern entworfen und berücksichtigen oft zu wenig die Interessen der Grundeigentümer und der aktiv wirtschaftenden Landwirte. Hat der Grundeigentümer einen Pachtvertrag erst einmal unterschrieben, haben er und der bisherige Bewirtschafter oftmals nichts mehr zu melden. Das sollte in einem fairen Vertrag eigentlich nicht sein. Einige Punkte, die in einem Vertrag aus Sicht der Landwirtschaft berücksichtigt werden sollten, stellt der BLHV hier vor.
Nutzungsentgelt
Häufig wird zuallererst auf den Pachtpreis geschaut. Der Grundeigentümer soll einerseits einen wettbewerbsfähigen jährlichen Mindestbetrag erhalten. Hat der landwirtschaftliche Betrieb aber gerade Liquiditätsbedarf, sollte er anstelle von Jahrespachten eine kapitalisierte Einmalpacht wählen können. Daneben sollte er beteiligt werden an außergewöhnlich hohen Stromerlösen, wie sie zum Beispiel im vergangenen Jahr auftraten. Die Anlage ist nach 20 Jahren abgeschrieben. Der Betreiber behält sich typischerweise vor, dann bis zu zweimal eine einseitige Verlängerungsoption zu nutzen. Wie stark die Inflation bis dahin den vereinbarten Pachtpreis entwerten wird, lässt sich nicht seriös vorhersagen. Deshalb macht es Sinn, in der Verlängerungsphase die Pacht prozentual am dann geltenden Stromerlös festzumachen. Mietvertragliche Regelungen, die über 30 Jahre hinausgehen, sind nicht unauflösbar. Nach geltendem Recht kann der Grundeigentümer seine Fläche spätestens nach 30 Jahren außerordentlich gesetzlich kündigen. Die Dienstbarkeit im Grundbuch sollte daher auch entsprechend befristet werden.
Interessante Alternative
Der Projektierer sollte sich im Pachtvertrag zwar zum Abbau der Anlage verpflichten und dafür üblicherweise eine Bürgschaft stellen. Allerdings ist davon auszugehen, dass eine Anlage nach 30 Jahren Standzeit technisch immer noch in der Lage ist, weitere zehn Jahre ordentliche Stromerträge zu liefern, und der anschließende Abbau und die Entsorgung nicht aufwendig sind, wenn keine Betonfundamente angelegt wurden. Deshalb kann es für den Grundeigentümer eine interessante Alternative zum Rückbau sein, die Anlage nach 30 Jahren unentgeltlich übernehmen und zu 100 Prozent selbst betreiben zu dürfen oder dann einem Interessenten seiner Wahl zu überlassen. Das Versprechen traumhaft hoher Pachten nützt wenig, wenn das Projekt letztlich gar nicht ins Laufen kommt. Für die Dauer bis zum Baubeginn ist es üblich, dass der Pächter keine oder nur eine stark reduzierte Pacht bezahlt, ansonsten wäre das wirtschaftliche Risiko für den Projektierer zu hoch. Allerdings scheitern viele Projekte im Außenbereich bereits im Gemeinderat, wenn dieser keinen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan fassen will oder gar ein „Unterschriftenjäger“ Pachtverträge einsammelt und erst einmal liegen lässt, um diese dann an Investoren zu veräußern, dies aber gar nicht schafft. Der Verpächter kann dann weder vor noch zurück. Damit auf den Projektierer ein gewisser Druck entsteht und Fläche nicht völlig umsonst reserviert wird, sollte der Grundeigentümer für jedes abgelaufene Jahr seit der Unterschrift wenigstens eine Reservierungsprämie je Hektar erhalten. Und zwar so lange, bis das Projekt zum Laufen kommt oder aber die Fläche wieder freigegeben wird. Wegen der langen Laufzeit und als Sicherheit gegenüber zufälligen Ereignissen ist eine Absicherung des Betreibers im Grundbuch durch eine persönliche Dienstbarkeit in den Vertragswerken immer Pflicht. Vor der Unterschrift sollte sich aber der Eigentümer durch Einsicht ins Grundbuch versichern, dass auch der hierfür vorgesehene erste Rang im Grundbuch wirklich erreichbar ist.
Steuerbomben entschärfen
Ausnahmen vom ersten Rang müssen unbedingt vor Unterschrift unter dem Vertrag abgesprochen werden. Bei großen Flurstücken, die nur teilweise überbaut werden sollen, ist eine Teilflächenbeschränkung sicherzustellen. Nach derzeitiger Rechtslage hat die langfristige Verpachtung von Flächen, die bisher im landwirtschaftlichen Betriebsvermögen stehen, fiskalische Folgen. Steuerliche Bomben müssen zwingend in einem fairen Vertrag entschärft werden. Dabei geht es zunächst um die höher werdende Grundsteuer. Der Projektierer sollte zusichern, einen Teil der Grundsteuer-Forderung der Gemeinde zu übernehmen, der einen bestimmten Betrag je Hektar übersteigt. Nach aktueller Rechtslage erscheint es geradezu unverzichtbar, Hofnachfolger vor drohenden erheblichen Steuerforderungen zu bewahren. Die größte Gefahr ist der Herausfall der dauerverpachteten Fläche aus dem begünstigungsfähigen Betriebsvermögen bei der Erb- und Schenkungssteuer. Der Gesetzgeber hat dazu – trotz Ankündigung − bislang keine Lösung präsentiert. Von daher müssen die Vertragspartner Vorsorge treffen. Einen Erhalt der Flächen als verschonungsfähiges Vermögen kann der landwirtschaftliche Betrieb sicherstellen über eine Mitbeteiligung an der gewerblichen Betreibergesellschaft der Anlage. Der Anteil sollte nach aktueller Auffassung mindestens ein Prozent betragen. Eine verbindliche, rechtssichere Aussage hierzu gibt es aber noch nicht. Eine höhere Beteiligung, zum Beispiel von fünf Prozent, würde mehr Sicherheit bringen, kostet aber auch mehr Eigenkapital. Dieses kann aber eventuell über eine Reinvestition einer kapitalisierten Mindestpacht aufgebracht werden. Die unternehmerische Mitbeteiligung an der Anlage wird belohnt durch Teilhabe an den unternehmerischen Erträgen, birgt aber natürlich auch das Risiko, dass insbesondere in der Anfangszeit, in der Kredite getilgt werden müssen, ein geringerer Erlös erzielt wird. Bei einer geschickten Firmenbeteiligung ist zudem das Risiko des Verpächters begrenzt und er haftet nicht mit seinem übrigen persönlichen Vermögen am Projekt mit.
Informationsaustausch
Der Verpächter erhält vom Projektierer Kenntnis von wichtigen Ereignissen wie Einreichung des Bauantrags oder erfolgter Aufstellungsbeschluss. Er wird auch über größere Maßnahmen und Arbeiten informiert. Er sollte Kenntnis davon erhalten, wenn Kredite vollständig zurückgeführt sind und auch davon, wenn der Vertrag übergehen soll auf einen neuen Mieter, der das Solarprojekt komplett übernimmt. Dies eröffnet ihm die Möglichkeit, eigenes Kaufinteresse ins Spiel zu bringen und alle Ansprechpartner im Vorfeld benannt zu bekommen. Die finanzierenden Banken verlangen, dass die Bank selbst oder ein neuer Mieter jederzeit in den Vertrag und das Grundbuch eintreten können darf.
Landwirt kann pflegen
Ist die Fläche bisher nicht vom Eigentümer selbst bewirtschaftet, sondern an einen Landwirt verpachtet, kann der pachtende Landwirt regelmäßig auf eine Kündigungsfrist verweisen. Ist das Pachtverhältnis nur mündlich vereinbart, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist in der Regel mindestens zwei Jahre orientiert an Martini. Der bisherige Bewirtschafter wird jedoch oft bereit sein, die Fläche dem Eigentümer vorzeitig zurückgeben, wenn er im Gegenzug die Möglichkeit erhält, lukrative Pflegearbeiten auf der PV-Fläche langfristig zu übernehmen. Auf diese Weise sollten sich agrarstrukturelle Nachteile zumindest abmildern lassen.
Die oben dargestellten Kriterien sind in einer Mustervertragsvorlage für einen PV-Flächenmietvertrag enthalten, die der BLHV zusammen mit dem Freiburger Projektierer iACCESS Energy GmbH entwickelt hat. BLHV-Mitglieder können unter info@agrardienst-baden.de einen Fragebogen sowie den Mustervertrag anfordern.
BLHV
Freiflächen-PV ist eine Art Dauerkultur: Wegen der Stand- und Laufzeit von 20 Jahren und länger ist es geboten, Pachtangebote rechtlich und steuerlich prüfen zu lassen und Vergleichsangebote einzuholen. Hierbei sind der BLHV und seine Dienstleistungsstellen behilflich.
Die bisher üblichen Verträge sind regelmäßig von Projektierern entworfen und berücksichtigen oft zu wenig die Interessen der Grundeigentümer und der aktiv wirtschaftenden Landwirte. Hat der Grundeigentümer einen Pachtvertrag erst einmal unterschrieben, haben er und der bisherige Bewirtschafter oftmals nichts mehr zu melden. Das sollte in einem fairen Vertrag eigentlich nicht sein. Einige Punkte, die in einem Vertrag aus Sicht der Landwirtschaft berücksichtigt werden sollten, stellt der BLHV hier vor.
Nutzungsentgelt
Häufig wird zuallererst auf den Pachtpreis geschaut. Der Grundeigentümer soll einerseits einen wettbewerbsfähigen jährlichen Mindestbetrag erhalten. Hat der landwirtschaftliche Betrieb aber gerade Liquiditätsbedarf, sollte er anstelle von Jahrespachten eine kapitalisierte Einmalpacht wählen können. Daneben sollte er beteiligt werden an außergewöhnlich hohen Stromerlösen, wie sie zum Beispiel im vergangenen Jahr auftraten. Die Anlage ist nach 20 Jahren abgeschrieben. Der Betreiber behält sich typischerweise vor, dann bis zu zweimal eine einseitige Verlängerungsoption zu nutzen. Wie stark die Inflation bis dahin den vereinbarten Pachtpreis entwerten wird, lässt sich nicht seriös vorhersagen. Deshalb macht es Sinn, in der Verlängerungsphase die Pacht prozentual am dann geltenden Stromerlös festzumachen. Mietvertragliche Regelungen, die über 30 Jahre hinausgehen, sind nicht unauflösbar. Nach geltendem Recht kann der Grundeigentümer seine Fläche spätestens nach 30 Jahren außerordentlich gesetzlich kündigen. Die Dienstbarkeit im Grundbuch sollte daher auch entsprechend befristet werden.
Interessante Alternative
Der Projektierer sollte sich im Pachtvertrag zwar zum Abbau der Anlage verpflichten und dafür üblicherweise eine Bürgschaft stellen. Allerdings ist davon auszugehen, dass eine Anlage nach 30 Jahren Standzeit technisch immer noch in der Lage ist, weitere zehn Jahre ordentliche Stromerträge zu liefern, und der anschließende Abbau und die Entsorgung nicht aufwendig sind, wenn keine Betonfundamente angelegt wurden. Deshalb kann es für den Grundeigentümer eine interessante Alternative zum Rückbau sein, die Anlage nach 30 Jahren unentgeltlich übernehmen und zu 100 Prozent selbst betreiben zu dürfen oder dann einem Interessenten seiner Wahl zu überlassen. Das Versprechen traumhaft hoher Pachten nützt wenig, wenn das Projekt letztlich gar nicht ins Laufen kommt. Für die Dauer bis zum Baubeginn ist es üblich, dass der Pächter keine oder nur eine stark reduzierte Pacht bezahlt, ansonsten wäre das wirtschaftliche Risiko für den Projektierer zu hoch. Allerdings scheitern viele Projekte im Außenbereich bereits im Gemeinderat, wenn dieser keinen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan fassen will oder gar ein „Unterschriftenjäger“ Pachtverträge einsammelt und erst einmal liegen lässt, um diese dann an Investoren zu veräußern, dies aber gar nicht schafft. Der Verpächter kann dann weder vor noch zurück. Damit auf den Projektierer ein gewisser Druck entsteht und Fläche nicht völlig umsonst reserviert wird, sollte der Grundeigentümer für jedes abgelaufene Jahr seit der Unterschrift wenigstens eine Reservierungsprämie je Hektar erhalten. Und zwar so lange, bis das Projekt zum Laufen kommt oder aber die Fläche wieder freigegeben wird. Wegen der langen Laufzeit und als Sicherheit gegenüber zufälligen Ereignissen ist eine Absicherung des Betreibers im Grundbuch durch eine persönliche Dienstbarkeit in den Vertragswerken immer Pflicht. Vor der Unterschrift sollte sich aber der Eigentümer durch Einsicht ins Grundbuch versichern, dass auch der hierfür vorgesehene erste Rang im Grundbuch wirklich erreichbar ist.
Steuerbomben entschärfen
Ausnahmen vom ersten Rang müssen unbedingt vor Unterschrift unter dem Vertrag abgesprochen werden. Bei großen Flurstücken, die nur teilweise überbaut werden sollen, ist eine Teilflächenbeschränkung sicherzustellen. Nach derzeitiger Rechtslage hat die langfristige Verpachtung von Flächen, die bisher im landwirtschaftlichen Betriebsvermögen stehen, fiskalische Folgen. Steuerliche Bomben müssen zwingend in einem fairen Vertrag entschärft werden. Dabei geht es zunächst um die höher werdende Grundsteuer. Der Projektierer sollte zusichern, einen Teil der Grundsteuer-Forderung der Gemeinde zu übernehmen, der einen bestimmten Betrag je Hektar übersteigt. Nach aktueller Rechtslage erscheint es geradezu unverzichtbar, Hofnachfolger vor drohenden erheblichen Steuerforderungen zu bewahren. Die größte Gefahr ist der Herausfall der dauerverpachteten Fläche aus dem begünstigungsfähigen Betriebsvermögen bei der Erb- und Schenkungssteuer. Der Gesetzgeber hat dazu – trotz Ankündigung − bislang keine Lösung präsentiert. Von daher müssen die Vertragspartner Vorsorge treffen. Einen Erhalt der Flächen als verschonungsfähiges Vermögen kann der landwirtschaftliche Betrieb sicherstellen über eine Mitbeteiligung an der gewerblichen Betreibergesellschaft der Anlage. Der Anteil sollte nach aktueller Auffassung mindestens ein Prozent betragen. Eine verbindliche, rechtssichere Aussage hierzu gibt es aber noch nicht. Eine höhere Beteiligung, zum Beispiel von fünf Prozent, würde mehr Sicherheit bringen, kostet aber auch mehr Eigenkapital. Dieses kann aber eventuell über eine Reinvestition einer kapitalisierten Mindestpacht aufgebracht werden. Die unternehmerische Mitbeteiligung an der Anlage wird belohnt durch Teilhabe an den unternehmerischen Erträgen, birgt aber natürlich auch das Risiko, dass insbesondere in der Anfangszeit, in der Kredite getilgt werden müssen, ein geringerer Erlös erzielt wird. Bei einer geschickten Firmenbeteiligung ist zudem das Risiko des Verpächters begrenzt und er haftet nicht mit seinem übrigen persönlichen Vermögen am Projekt mit.
Informationsaustausch
Der Verpächter erhält vom Projektierer Kenntnis von wichtigen Ereignissen wie Einreichung des Bauantrags oder erfolgter Aufstellungsbeschluss. Er wird auch über größere Maßnahmen und Arbeiten informiert. Er sollte Kenntnis davon erhalten, wenn Kredite vollständig zurückgeführt sind und auch davon, wenn der Vertrag übergehen soll auf einen neuen Mieter, der das Solarprojekt komplett übernimmt. Dies eröffnet ihm die Möglichkeit, eigenes Kaufinteresse ins Spiel zu bringen und alle Ansprechpartner im Vorfeld benannt zu bekommen. Die finanzierenden Banken verlangen, dass die Bank selbst oder ein neuer Mieter jederzeit in den Vertrag und das Grundbuch eintreten können darf.
Landwirt kann pflegen
Ist die Fläche bisher nicht vom Eigentümer selbst bewirtschaftet, sondern an einen Landwirt verpachtet, kann der pachtende Landwirt regelmäßig auf eine Kündigungsfrist verweisen. Ist das Pachtverhältnis nur mündlich vereinbart, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist in der Regel mindestens zwei Jahre orientiert an Martini. Der bisherige Bewirtschafter wird jedoch oft bereit sein, die Fläche dem Eigentümer vorzeitig zurückgeben, wenn er im Gegenzug die Möglichkeit erhält, lukrative Pflegearbeiten auf der PV-Fläche langfristig zu übernehmen. Auf diese Weise sollten sich agrarstrukturelle Nachteile zumindest abmildern lassen.
Die oben dargestellten Kriterien sind in einer Mustervertragsvorlage für einen PV-Flächenmietvertrag enthalten, die der BLHV zusammen mit dem Freiburger Projektierer iACCESS Energy GmbH entwickelt hat. BLHV-Mitglieder können unter info@agrardienst-baden.de einen Fragebogen sowie den Mustervertrag anfordern.
BLHV